Marché immobilier contre crise sanitaire : qui sera le grand gagnant ?

Habituellement présenté comme valeur refuge, l'immobilier se trouve aujourd’hui impacté par la crise sanitaire et économique. Beaucoup d’interrogations persistent quant à ses répercussions sur l’évolution des prix au m2, le maintien des valeurs locatives, la solvabilité des locataires, l’accès au crédit…

En dépit de ces nombreuses inconnues, les perspectives d’ajustement du marché peuvent être considérées comme une source d’opportunités intéressantes, et l’intérêt pour l’habitat se maintient à un haut niveau. Dans le contexte actuel et plus que jamais, la qualité de l’emplacement et l’existence d’une demande locative importante restent des critères de sélection incontournables. « Dans les zones tendues, face à une demande locative supérieure à l’offre et des logements pas assez nombreux, la crise économique n’a pas d’impact. Si le bien dispose d’une bonne situation géographique, il parviendra toujours à se louer. », affirme Bruno Girard, directeur de l’immobilier chez Banque Palatine.

Rappelons que les investissements immobiliers s’inscrivent dans une stratégie patrimoniale de long terme. Le choix de ces investissements ne peut pas être guidé exclusivement par la seule recherche d’un avantage fiscal immédiat, mais doit prendre en compte la qualité des immeubles et la profondeur du marché locatif de leur lieu de situation.

 

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Quels impacts de la crise sanitaire sur le marché immobilier des grandes métropoles ?

La crise sanitaire a modifié le comportement des acquéreurs. Les urbains sont à la recherche de logements dans les villes moyennes à taille plus humaine, dynamiques, mais proches des grandes villes et ils recherchent surtout un logement plus grand avec des espaces verts à proximité.

Ainsi, Paris séduit moins : 41 000 ventes de logements anciens ont été enregistrées en Ile-de-France pour la période d’août à octobre 2020, contre 47 330 ventes à la même période en 2019, soit une baisse de 13%. Ces volumes restent toutefois supérieurs de 5 % à ceux enregistrés en moyenne au cours des dix dernières années (39 130 ventes).

En parallèle, le développement croissant du télétravail facilite aussi les départs des grandes métropoles. Rennes et Nantes, qui font partie du palmarès des villes les plus attractives, voient les prix des appartements bondir de plus de 10% en 2020, après avoir déjà enregistrées de fortes progressions en 2019. Pour la première fois, la hausse de prix des appartements est même supérieure en province qu’en Ile-de-France.

 

SCPI : vers un rendement de 4% en 2020*

SCPI, c’est quoi ? « Pierre papier » est une expression couramment utilisée pour désigner les parts de SCPI, Sociétés Civiles en Placement Immobilier. Cette image renvoie au fait que l'investisseur détient de l'immobilier sous forme de part (= du papier) et non pas de l'immobilier en direct (= de la pierre).

En dépit du confinement du début d'année et l'impossibilité pour certaines entreprises de régler leurs loyers, les SCPI ont bien tenu le choc. En effet, les impayés ont été limités, et les gérants ont continué à investir. Selon les estimations de Meilleurscpi.com, le rendement moyen des SCPI au titre de l’exercice 2020 devrait se situer autour de 4%, hors SCPI fiscales, avec certaines disparités.

Les épargnants ont largement privilégié les SCPI spécialisées, ainsi que les SCPI diversifiées, qui devraient enregistrer quasiment 4,5% de rentabilité moyenne.

En revanche, la collecte sur les SCPI de bureaux a particulièrement chuté. Etonnamment, la SCPI de commerce a bien résisté avec un taux de décollecte de 3,28% seulement.

Les gérants ont poursuivi leurs acquisitions, même si le montant global des achats est en léger recul. L'étranger reste la destination préférée des SCPI, avec l'Allemagne et les Pays-Bas en tête, puis la première couronne de Paris.

Sans surprise, le rendement des bureaux et des commerces passe légèrement sous la moyenne (respectivement 3,98% et 3,95% au troisième trimestre) et tire le rendement moyen vers le bas.

 

Les conseils de notre expert aux investisseurs

En 2021, dans un environnement encore incertain, l’investisseur devra privilégier les SCPI dont les fondamentaux sont solides et être plus que jamais sélectif. Il devra s’intéresser au niveau de la capitalisation de la SCPI, à la pérennité de son dividende, à l’existence d’un report à nouveau, à la composition et à la diversification de son patrimoine, à la qualité de ses locataires, ainsi qu’au taux d’occupation financier et à la liquidité de ses parts. Le niveau de performance réalisé en 2020 sera un bon indicateur du comportement de son investissement en période de crise, il pourra ainsi privilégier les SCPI qui ont démontré un bon niveau de résilience en 2020.

 

Si vous souhaitez investir dans de l’immobilier ou en savoir plus sur les avantages et les inconvénients des SCPI, nos conseillers se tiennent à votre disposition pour vous accompagner dans vos projets et étudier avec vous le cadre d’investissement adapté à vos objectifs : immobilier en direct défiscalisant ou pas, nue-propriété, SCPI, club deal…

*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI sont des véhicules d’investissement soumis aux aléas des marchés immobiliers, qui peuvent présenter un risque de perte en capital et de faible liquidité.