Impôt sur la fortune immobilière, quelles sont les précautions à prendre ?

Depuis le 1er janvier 2018, les personnes physiques et les couples détenant un patrimoine immobilier net taxable strictement supérieur à 1,3 million d’euros sont soumis à l'IFI. Zoom détaillé sur l'IFI.

Voté dans le cadre de la loi de finances 2018, l’IFI n’est pas réellement un nouvel impôt. Il restreint l’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) aux actifs immobiliers. Parce qu’il épargne les placements financiers et, de manière globale, tous les biens mobiliers, l’IFI favoriserait l’investissement productif, c’est-à-dire dans l’économie réelle, des personnes les plus aisées, assure l’exécutif.

Des taux identiques à ceux de l’ISF

Identiques à ceux de l’ISF, les taux du barème de l'IFI oscillent entre 0,5 à 1,5 %. La première tranche s'applique à partir de 800 000 euros. La dernière tranche, dont le taux s’élève à 1,5%, concerne les patrimoines dont la valeur dépasse 10 millions d’euros. La valeur des biens ou droits immobiliers prise en compte est leur valeur nette, c’est à dire la valeur brute moins les dettes déductibles.

Le foyer fiscal IFI se distingue du foyer fiscal en matière d’impôt sur le revenu. Les biens à déclarer sont ceux du contribuable, de son conjoint, partenaire de PACS ou concubin et de ses enfants mineurs. Les parents divorcés ou séparés exerçant en commun l’autorité parentale peuvent déclarer chacun pour moitié la valeur des biens de leurs enfants mineurs.

Détecter le sous-jacent immobilier

 Quels sont les biens et droits qui sont compris dans l’assiette de l’IFI ? « Il s’agit de tous les biens immobiliers mais aussi des actifs financiers pour la part immobilière de leur sous-jacent. Il faut être vigilant afin de ne rien omettre », explique Sébastien Granvillain, ingénieur patrimonial à la Banque Palatine. Concrètement, tous les biens et droits immobiliers entrent dans l'assiette de l'IFI. Il s’agit donc des immeubles eux-mêmes mais aussi pour la quote-part investie en immobilier, des parts de Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), de Sociétés civiles immobilières(SCI), des Organismes de placement collectif (OPC) ainsi que des unités de compte de contrats d'assurance vie. 

En revanche, les biens immobiliers servant à l'exercice d'une activité professionnelle peuvent être exonérés. Comme dans le cas de l’ISF, les contribuables assujettis à l'IFI bénéficient d'un abattement de 30 % sur la valeur de leur résidence principale et, conformément aux règles du plafonnement fiscal, la somme de l'IFI, de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux ne peut pas excéder 75 % des revenus.

Repenser sa stratégie patrimoniale

Est-il possible d’abaisser le montant de l’IFI à acquitter ? « Plusieurs options sont envisageables. Il est toujours possible de réduire la part de l’immobilier dans la stratégie patrimoniale en se séparant ou en transmettant une partie des biens. Il est également possible d’alléger le montant de l’IFI en effectuant des dons aux associations et fondations à hauteur de 75 % du montant versé », précise Sébastien Granvillain. En revanche, investir dans les PME, comme le permettait l’ISF, n’offre plus la possibilité de réduire le montant de l’impôt.